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樓市調控步步緊逼 房企粗放式經營模式或將終結

發布日期:2011/8/24 19:13:52   |   瀏覽次數:7284   來源:新華網
    隨著房地產調控政策不斷加碼,房企的庫存和資金壓力日趨加大。在此間舉行的2011博鰲房地產論壇上,與會專家和業內人士認為,房地產暴利時代已經結束,房企粗放式經營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰,房地產投資將逐漸告別“炒房”時代進入理性投資時代。  
  調控不斷加碼 房地產暴利時代漸退  
  今年以來,在“新國八條”等房地產市場調控政策的影響下,多數城市房價漲幅明顯趨緩,投機投資性購房需求得到有效抑制,部分房價過高城市出現穩中有降態勢。  
  國家統計局18日發布的7月房價數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有14個,持平的城市有17個。與6月份相比,7月份環比價格下降和持平的城市增加了5個。價格上漲的城市中,環比漲幅均未超過1.0%,漲幅比6月份縮小的城市有15個。一線城市商品房漲幅出現全面停滯。  
  二手住宅價格方面,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有22個,持平的城市有12個。價格上漲的城市中,環比價格漲幅均未超過1.0%。  
  正當房企在嚴格調控政策下轉戰二、三線城市、部分二、三線城市房價呈現上漲勢頭之時,住房和城鄉建設部17日公布了對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準,限購令“擴編”箭在弦上,房企等待樓市調控政策松動的愿望隨之破滅。中國房地產業協會副會長朱中一認為,2011年是我國“十二五”規劃的開局之年,也是房地產轉型發展的關鍵之年,中央政府對房地產市場的調控力度不會放松。  
  “中國的房地產市場正發生著巨大變化,如果說調控前地產商還沐浴在和煦的春風中,調控后就是置身于刺骨的寒風中了,而且這個寒風不是一年兩年,不能太樂觀。”高和投資董事長蘇鑫說,5年前投資一二線城市的住宅,年投資回報率一般能達到15%,調控后的年回報率不會超過5%。蘇鑫認為,限制第三套房以上的按揭一定是長期的政策,因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來政策的重要趨向。  
  陽光100集團董事長易小迪認為,房價繼續瘋漲不可能再延續,除了限購、限價的調控手段,保障房、房產稅這些長期調控手段可能會長期存在,住宅市場將呈現“兩分天下”的格局,房產稅如果在全國鋪開,也將對房地產市場造成重大影響。  
  庫存壓力持續增大 資金鏈日益繃緊  
  隨著房地產調控的進一步深入和政策的進一步細化,多個城市和房企的庫存量大幅攀升,同時銷售量萎縮和融資成本上升導致房企資金鏈條日益緊繃。 
  截至8月17日,滬深兩市122家房地產上市公司中,共有38家上市房企公布了2011年半年報。據WIND資訊統計數據顯示,38家上市房企期末存貨從去年同期的2602.24億元大幅增加至今年中期的3762.06億元,同比增長44.57%。而從已公布7月銷售數據的14家上市房企銷售情況來看,有9家上市房企銷售業績環比出現下跌。而對于小型上市房企而言,宏觀調控將使其資金鏈更加緊繃,多家小型上市房企上半年均出現經營性虧損。  
  流動性日益收緊,房地產信貸政策導致房企融資渠道收窄,融資成本不斷上升。前美國銀行美林董事總經理、安泰盤實總裁蓬鋼認為,目前大部分房地產企業都面臨資金壓力,要么降價獲取資金,要么去資本市場進行成本較高的融資。  
  以海南為例,當前海南省待售商品房450萬平方米,在建商品房2800多萬平方米,報建項目還有1200萬平方米,總共近4500萬平方米,而海南去年上半年月均銷售面積為80.03萬平方米,今年上半年月均銷售面積大約為72.3萬平方米。海南省住房和城鄉建設廳有關負責人表示,產銷之間的這種反差提醒我們,房地產發展規模一定要摸清存量底數、把握市場需求、有效搞好促銷和風險控制。  
  部分與會專家認為,隨著調控政策深入和細化,下半年房企庫存壓力進一步上升,買方市場很可能到來,再加上房企資金持續受到壓力,房企可能將推盤降價回籠資金。  
  深圳世聯地產顧問股份公司董事長陳勁松說,即使限購令不“擴編”,目前房地產市場也已進入存貨積壓周期,下半年市場的積壓就會帶來價格調整。  
  經營盈利模式遭遇挑戰 房地產業亟待轉型  
  隨著房企庫存和資金的壓力不斷增大,房企傳統的粗放式經營和盈利模式遭遇挑戰,房地產業亟待轉型。  
  北京世嘉房地產開發有限公司董事長朱仝說,過去簡單地拿地、蓋房、預售、回錢,產生利潤的模式已經不存在了。房企現在首先要降低發展速度,做好手中的住宅產品,同時適當開發綜合性商業項目。 
  “住宅市場將走向微利時代,不再是產生暴利的產品,房企必須創新產品、提高品質,才可能獲得利潤。”易小迪說,嚴厲的調控加速了中國城市化往二、三線城市的轉移,城市化熱點已經不在沿海大中城市或一線城市,房企來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰,通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉變,與之相適應的粗放式經營盈利模式將結束。  
  蘇鑫認為,此次房地產調控必然導致兩個趨勢,一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場,二是普通住宅的去投資化。房地產融資將從銀行為主的間接融資轉向信托、基金為主的直接融資,房地產投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代。商業地產和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。  
  朱中一說,今后我國房地產業的發展將由數量增長型為主轉為性價比提升為主,所有企業都必須重視這個問題,否則將面臨淘汰的危險。他認為房地產業亟待轉型,應調整供應結構、轉變開發建設模式、推進科技進步和技術創新、拓寬房地產融資渠道和強化企業內部管理。
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